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        2015年中國十大一線城市樓盤地王情況

        2016-01-07 21:58 來源于:未知
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        史上最牛網導讀: 2015年中國十大一線城市樓盤地王情況 。全國總價和單價地王仍主要集中在京滬穗深等一線城市,TOP10門檻均有大幅提升,總價門檻由54億元提高到71億元,增長了31%;單價TOP10門檻也是由
           2015年中國十大一線城市樓盤地王情況。全國總價和單價地王仍主要集中在京滬穗深等一線城市,TOP10門檻均有大幅提升,總價門檻由54億元提高到71億元,增長了31%;單價TOP10門檻也是由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米,上漲了20%??們r地王有所下降,今年底價成交的112億深圳地王,不及去年全國地王中民投地塊的一半,但是從更能反映市場熱度的單價地王來看,還是2015年更勝一籌。而這也印證了我之前的判斷:2015年土地市場量縮價漲、焦點城市重點板塊持續升溫。

        企業拿地模式方面,為了規避風險實現優勢互補,近年來越來越多的企業開始選擇聯合拿地,融創、方興更是個中典型。但在2015年之前,聯合拿地更多的還是集中在中高端地塊上,對于舉足輕重的全國地王項目,大多數企業還是選擇獨自開發。但在2015年,可以看到在地王項目中,聯合拿地也開始越來越多的出現,這一方面說明企業間聯合開發的經驗越來越多,彼此間的默契程度越來越高,另一方面也說明目前好的拿地機會真是少,大企業都必須一人分一口才有飯吃。

        2015年中國十大一線城市樓盤地王情況

        近年老地王:僅不足三成進入銷售階段

        在躋身2013、2014年總價單價地王TOP10的37幅地塊中,目前只有11塊地進入銷售階段,不足30%,從去化情況來看,賣的最好的上海大寧金茂府,目前備案成交也不到項目總體量的30%??傮w來看,大部分地王還是處于開工未售、或是未開工的狀態,甚至還有少部分地王的土地一級開發尚未結束。并且這兩年的總價地王、單價地王也都沒有進入銷售環節,總價地王方面,2013年的新鴻基地王、2014年的中民投地王主要受開發規劃所累,所需資金量高,以致施工進度較為緩慢,以2013年的新鴻基地王為例,至2015年底還在尋求貸款支持項目建設。單價地王方面,2013年的蘇州0.51億袖珍地王仍未開工,而北京華嘉胡同目前也只是開工未售,對于此類高樓板價地塊,大多數企業還是選擇坐等板塊升值,真正能夠在一年內開盤的企業,還得看融創、金茂等高端專業戶(如北京融創中心、北京壹號院、上海大寧金茂府等項目)。

        2015年中國十大一線城市樓盤地王情況

         

        2015年中國十大一線城市樓盤地王情況

        2015年地王點評:

        從區域分布看,TOP10總價地王主要還是集聚在一線城市。其中北京和上海最多,均有3幅,其后是廣州2幅,深圳、南京各一幅。值得一提的是,今年總價地王大多出現在一線城市的非核心區域。比如,上海的3宗地王均位于非核心的次中心地帶,北京的3宗地王均位于四至五環間的豐臺板塊,深圳的1宗地王也位于原關外的龍華新區,只有廣州、南京的地王比鄰市核心地帶,但也算不上真正的核心區域。究其原因,主要還是一二線核心地帶土地極其稀缺,而次中心地帶和新規劃區尚有規模供應潛力,加之價格快漲,所以越來越成為總價地王的集聚地。

        溢價率方面,2015年有4塊地王溢價率低于10%,較2014年少了兩塊,不過總價地王(深圳龍華商辦地塊)仍是0溢價成交,與2014年中民投地王相同。與一般中等規模地塊相比,總價地王往往在出讓用途、市政規劃上有著更為嚴格的限制,企業操作空間不大,因此除一線城市價格洼地外,低溢價成交仍是市場常態。

        單價地王方面,從區域分布看,TOP10單價地王分布于一、二線。上海最多,有4宗單價地王上榜;北京、深圳、杭州各有2宗單價地王入榜??梢钥吹?,單價地王最多的上海,受供應調整影響,不像去年一樣較多在盧灣、靜安等核心城區,清一色在楊浦、閘北、閔行等非核心區域。杭州去年因為行情調整沒有單價地王入榜,今年有2宗單價地王入榜,兩宗地都位于可以俯瞰西湖商業街區,稀缺性極高。

        值得注意的是,按名義樓板價(成交總價/規劃總建筑面積)計算,2015年單價地王似乎不是特別貴,除了7萬多的地王,其余高單價地塊也就在4、5萬元/平方米,與目前一線城市核心區動輒7、8萬元的一手房價格相比,似乎也并不算很高。但如果把名義樓板價換算為實際樓板價(扣除配建面積),那就會看到另外一張表(見下表),不少地塊成交單價都到了6萬以上,而北京在單價TOP10中的席位也達到了驚人的7幅。這時候再看單價地王壓力就大了許多。想想2013、2014年的老單價地王現況,這些“剝殼”后露出來的單價地王,或許還是急不得,只能希望“慢工出好活”吧。

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